Bank OZK финансира рискован залог върху блясъка на Маями

Акциите на Bank OZK, междинен по величина американски заемодател с вековни корени в селските региони на Арканзас, паднаха с 20 % през май, откакто анализатор на Citigroup сложи под подозрение възходящата й експозиция към проблематичен бранш на комерсиалните парцели.

Две седмици по-късно банката подписа договорка за финансиране на най-големия заем за недвижими парцели в историята на Флорида — 668 милиона $ за довеждане докрай на Waldorf Astoria в Маями, 100-етажен кондоминиум, плануван като най-високия небостъргач в Съединени американски щати на юг от Манхатън. Това пристигна откакто инвентарът на жилищата от висок клас в Маями се е нараснал с 40 % през последната година на фона на закъснение на продажбите и пренасищане с ново строителство. 

Как една скромна общинска банка, почнала в планините Озарк, с преуспяващ бизнес в кредитирането на лодки и кемпери, се трансформира в един от най-охотните източници на висококачествено строителство в страната е история за вдишване на риск на пазари, където другите не са склонни да дават заеми. Никой заемодател не е имал по-голямо въздействие върху прекрояването на блестящия контур на Маями през последното десетилетие от Bank OZK.

Но историята е и такава, която в този момент буди паника: Bank OZK е най-изложената от най-големите кредитори на прословутия взрив и срив на жилищния пазар във Флорида, с възходящи опасения по отношение на подписани огромни заеми и риск от централизация в своя портфейл. Планирано е банката да регистрира резултатите за второто тримесечие в сряда.

„ Около 200 заема съставляват повече от 50 % от общия им кредитен портфейл “, сподели Бенджамин Герлингер, анализатор на Citigroup, който написа отчета от май, отбелязвайки, че неговите сътрудници са склонни да издават доста повече заеми в доста по-малки размери суми. „ Това е равнище на централизация, към което някои регулатори биха били скептични. “

OZK от дълго време притегля скептици – най-много късият продавач Карсън Блок, който през 2016 година назова бизнес модела на компанията „ гъз обратно “ на известна капиталова конференция. Muddy Waters Research на Block разгласи, че къса акциите на OZK, базирайки се на бързото им нахлуване в комерсиалните недвижими парцели. Акциите паднаха с 15 % след известието, само че се възвърнаха бързо и приключиха тази година с повече от 40 % растеж.

Ръководителите на банката остават индиферентни.

„ Концентрацията на недвижими парцели е остаряла вест за банката “, сподели Бранън Хамблен, президент на OZK. „ Нашата постоянно е била по-голяма от нормата, това е банка, построена най-вече върху кредитиране на недвижими парцели.

„ Днес сме тук и вършим бизнеса си по метода, по който постоянно сме го правили. “

Bank of Ozark е учредена през 1903 година в Джаспър, Арканзас, с население 547 души. модерната итерация стартира да се оформя през 1979 година, когато е закупена от Джордж Глисън, тогава млад юрист в правната адвокатска фирма Little Rock's Rose, където Хилъри Клинтън е сътрудник.

Той стартира да се уголемява през 90-те години на предишния век и реалокира централата си в Литъл Рок, столицата и най-големият град на щата Арканзас. През годините банката събра голям брой банкрутирали районни банки, както и техните депозити, ускорявайки прекосяването си към кредитиране на недвижими парцели в процеса. Неговите активи са нарастнали от $7 милиарда до $36 милиарда през последните 10 години; през 2018 година се преименува на Bank OZK, смяна, която „ ни освобождава от рестриктивните мерки на име, обвързано с съответен географски район “, сподели тогава Глийсън, в този момент на 71 години.

Името OZK се появява допълнително огромни покупко-продажби от всеки различен заемодател за недвижими парцели в Маями, най-големият район в портфолиото му по стойност в долари, с повече от $4,7 милиарда в 38 кредитни уговорката — представляващи повече от 10 % от кредитния му портфейл.
< br/> Някои юристи по недвижими парцели считат, че OZK е взел участие в най-малко половината от огромните покупко-продажби, които са сключили през последното десетилетие, доста повече от всеки различен заемодател, и е почитан от разработчиците поради способността си да ръководи комплицирани планове за недвижими парцели.

Въпреки че се конкурира със комплицирани фондове за парцели в бранш с ливъридж и риск, OZK продължава да работи като обичайната районна банка, инвестирайки с потребителски депозити, вместо да набира дълг или да синдикира своите заеми. „ Глийсън би споделил: „ Ако считам, че това е заем, който си коства да го направя, тогава го желая целия “, сподели Стивън Скаутен, анализатор в Piper Sandler.

Кредиторът остана нападателен, защото другите банки станаха по-предпазливи във връзка с недвижимите парцели. Миналата година Bank OZK усили кредитирането си за строителство с $3 милиарда, $1 милиард повече от JPMorgan, най-голямата банка в страната, и най-вече от всички банки в страната.

Произходът на господството на OZK в Маями се крие в пепелта на финансовата рецесия в Съединени американски щати от 2000 година, когато Флорида беше центърът на жилищния балон. 

Много банки, изгорени от заемите за строителство, не се усещаха комфортно да отпускат заеми в мащаба, нужен за построяването на Маями. „ Имаше доста съмнения “, сподели Грег Нюман, старши ръководещ шеф на OZK за кредитиране в Маями.

Тъй като цената на парцелите в Арканзас в никакъв случай не се е повишила в навечерието на финансовата рецесия, те също в никакъв случай не се срутват и OZK остава добре капитализирана. OZK се намеси, с цел да запълни празнината. 

„ За една нощ стана „ Хей, какво знаете за тази банка, тъй като всички питат “, сподели Андрю Шарп, юрист по недвижими парцели в Greenberg Traurig в Маями. „ Хората нямаха визия къде се намира Озарк. “

Моментът беше инцидентен, поставяйки банката на място за идващия огромен взрив на Маями. Подхранван от тласъци и изселване от Ню Йорк по време на пандемията от ковид, Маями се трансформира в един от най-горещите жилищни пазари в Съединени американски щати. OZK отпусна първия си заем в Маями през 2012 година До март 2024 година беше отпуснал 110 търговски заема в града на стойност над 9 милиарда $.

Досега застрахователните практики на OZK му помогнаха да избегне от дълго време плануваната крах. Банката е печеливша всяка година в продължение на 45 години и има % на загуба по заемите си под 1 %, под междинното за промишлеността. Освен това се стреми да диверсифицира посредством разширение на кредитирането си за плавателни съдове за забавление и транспортни средства за отдих.

В Маями съотношението заем към стойност - мярка за риск, при която по-ниско число демонстрира по-голяма отбрана - е 43 на %, в съпоставяне със междинна стойност за цялата промишленост от към 57 %. Това е най-вече последният заемодател по който и да е план, което го прави първият, който получава погашение по време на рецесия. И строителните бизнесмени възприеха по този начин наречения южноамерикански модел на финансиране, изискващ от купувачите да подават до 50 % от покупната цена, осигурявайки личен капитал за строителството и затруднявайки купувачите да си тръгнат.

„ Кредитирането е рисков бизнес и рискът е концентрацията “, сподели Scouten на Пайпър Сандлър. „ Това е техният не толкоз скришен сос. Това е методът, по който те подтикват рентабилността, вършат го по метод, който не се харесва на другите банки. “

Продължават да изникват нови първокласни кули, които се гордеят с мезонети, достигащи 10 000 кв. фута всяка. Цените на първокласните жилища неотдавна доближиха нов връх от 1,7 милиона $, което е с 5 % повече от преди година.

Но границите на растежа на района стартират да се демонстрират. По-високите лихвени проценти забавиха продажбите, които доближиха своя връх преди две години и в този момент са намалели с 50 %. В същото време складовите наличия скочиха.

При по-бавните темпове на продажби тази година компанията за оценка Miller Samuel пресмята, че има задоволително налични единици от висок клас, с цел да задоволи търсенето през идната година и половина. Брокерската компания Redfin неотдавна сподели, че Флорида има по-бързо изстудяване на жилищните пазари от който и да е различен американски щат.

Банковата рецесия от 2023 година раздруса пазарите и сложи районните банки на радара на вложителите и регулаторите. Първоначално фокусът беше върху кредиторите, като Silicon Valley Bank, които имаха огромни загуби в портфейли с скъпи бумаги. Но тази угриженост бързо се трансформира във въпроси за това какви други евентуални загуби могат да се крият в счетоводните книги на междинните банки. Не след дълго вложителите и регулаторите се насочиха към комерсиалните недвижими парцели като нещо, което би трябвало да се следи. Експозицията на търговски недвижими парцели беше жизненоважен фактор за рухването на New York Community Bank тази пролет.

Анализаторите означиха едно от опасенията по отношение на OZK концентрацията на недвижими парцели е, че огромна част от растежа й се случи, когато пазарът процъфтяваше.

Докладът на Citigroup за OZK сложи под въпрос здравето на два заема за офис здания в Сан Диего и Атланта на стойност над 1 милиард $ и цитира „ усложняване на кредитните проблеми “. Инвеститорите понижиха повече от 800 милиона $ от пазарната стойност на компанията. 

„ OZK свърши фантастична работа за напредък в среда с нулев лихвен %, само че новата парадигма след Covid е друга “, сподели Герлингер от Citigroup. „ Когато се занимавате с [финансиране] на строителството на жилища в Маями и отпускате 400 милиона $ едновременно, това са хиляди заеми за RV “, сподели той, употребявайки акронима за кемпери, известни като транспортни средства за отдих.

„ Трябва да дадете 4000 заема за RV, с цел да поддържате баланс за всеки заем за строителство на апартамент в Маями “, добави той. „ Това е мъчно. “